FAQ
よくあるご質問にお答えします
- お隣さんとの境界が分かりません（「お互いの主張が違う」など）。どうすればいいですか？
- このようなご相談の場合は、境界標が現地に無いケースがほとんどです。
特に相続などで世代が変わり、境界について記憶のある当事者がいなくなってしまうと生じやすい問題です。
まずはご自身で可能であれば、法務局で資料を集めてみましょう（もちろん土地家屋調査士による代行調査も可能です）。
境界の場合は地積測量図（お隣の土地の分も含めて）が確認に最も役立つ資料です。
法務局窓口で申請用紙に必要事項を記入して提出すれば誰でも取得できます。
作成が昭和52年以降の地積測量図は技術的にも法的にも現地との整合性がどんどん高まっているので、確認に役立つ可能性も高いです。
境界点間の距離の記載があれば、現地でメジャー等でチェックしてみましょう。
但し地積測量図は全ての土地に備えられている訳ではなく、時代によって精度も異なります。
現地に境界標や境界らしき物が無かったり、高低差や障害物があるとチェックも難しいでしょう。
そんな時のために土地家屋調査士がいます。
土地家屋調査士は筆界に関する法知識、測量技術を有すると認められた唯一の国家資格者です（測量士は測量だけに限定された資格者です）。
現地の調査や法務局以外の資料も探すところから始め、あらゆる手段と経験を基に境界確認のお手伝いをするのが土地家屋調査士の最も大きな役割です。
特にADR認定資格を持つ土地家屋調査士や、法務局の筆界特定調査委員にも任命されている土地家屋調査士なら、より優れた鑑定能力に期待できます。
土地ごとに形や面積に違いがあるように、お隣さんとの間で抱えていらっしゃるお悩みや問題点も千差万別です。
簡単に解決できる土地や、逆に意外に大がかりな測量や手続が必要な土地もあります。
境界に関する登記申請の際に必要な証書には「官民境界協定書」や「筆界確認書」などがポピュラーです。
平たく言えば、その境界の関係者との同意書です。
無い場合には、隣接地所有者の方々との現地立会い確認などを経て取得するか、他の手段を考える必要があります。
お隣さんの土地が現地と合致する地積測量図を法務局に備え付けてあれば省略できる場合などもありますし、なにがなんでもお隣さんの同意書がないと登記不可能というケースばかりでもありません。
各土地家屋調査士の経験や実力の見せどころです。
ところで私はご依頼人の皆さんに、度々問いかけていることがあります。
「本当の悩みは何でした？」「どうなるのが理想でした？」と。結構お忘れになる方が多くて（笑）。
もちろん境界を明確にするお手伝いが、我々土地家屋調査士の使命です。
でも皆さんの真の目的はもっと純粋に、「お隣さんと平穏に暮らしていきたいから」ではないですか？
境界問題の解決は、逆に心の境界線を無くし、笑顔の関係を築く基になってほしいと願っています。
そこにたどり着くには、複数の方法や順番に知恵を絞ることも多々あるのです。
とにかく深刻にお悩みなるのはほどほどに、まずはお近くの土地家屋調査士にご相談ください。
吉良事務所ではご相談は何度でも無料です。ぜひお気軽にお立ち寄りください。
実は「境界」にも法的に複数の呼び名と意味の違いがあります。
中でも“筆界”と“所有権界”の2つの違いは知っておかれると良いでしょう。
案件によっては法務局の「筆界特定」や民間の「ADR」の制度活用をお勧めする場合もあります。
（こちらをご参照ください→【筆界特定とADR】）
[その他必要になる可能性のあるのは…：地積更正登記、地図訂正など]
- 父名義の宅地を2つに分けて、一方に私の家を建てたいのですが、何が必要ですか？
- 土地(筆)を2つ以上に分けることを「分筆」といいます。
但し当然ながら単に自分の土地を塀などで区画しただけでは分筆したことにはなりません。
登記が必要です（分筆登記によって初めて公法的に筆が分かれます）。
分筆登記をするには、大原則としてまず「分筆前の土地の全周の境界が明確」である必要があります。
”明確”とは、現地に境界標があり、且つそれに合致する境界の証明書や法務局の地積測量図等のデータがあることです。
両方揃っていれば、比較的簡単に分筆登記はできます。
しかし現地に境界標があっても地積測量図等が無ければ、正しい境界標かどうかが証明できないので、いきなり分筆という訳にはいきません。
逆に地積測量図等はちゃんとあっても境界標が無ければ、地積測量図等通りに境界点を現地復元し、改めて明確にし直す必要がでてきます。
いずれにせよ不明確な境界は、お隣さん達の確認も得ながら“明確”と言える最低限の条件を揃えていく必要があるわけです。
当然土地ごとに条件も作業量も異なりますし、県市町村の立会いや協定手続まで要する場合は、スムーズでも2カ月程度はかかると見込んだ上で調査から始めます。
尚、建物を新築すれば、その表題登記が所有者に義務付けられています（所有権保存登記までをお勧めします）。
分筆後の建築地をお父様名義のまま借地としてお使いになるか、贈与等で名義変更までするか、なども考える必要がありますね。
吉良事務所ではご相談は何度でも無料です。ぜひお気軽にお立ち寄りください。
[その他必要になる可能性のあるのは…：地目変更登記、地積更正登記、所有権移転登記など]
- 境界を確定して分筆をするためには、どのくらい費用がかかりますか？
- 一番皆さんの気になるところだと思いますが、一番即答が難しいことでもあります。
分筆だけで済むなら(筆数や面積・境界点数にもよりますが)、一般的な宅地で相場は概ね15～20万円程度でしょう。
問題は分筆前に境界の確定業務が必要な場合です。
例えばおなかが痛くなった時、「腹痛ですが、おいくらですか？」と金額を聞いてから行く病院を決める人はいらっしゃらないと思います。
診察や検査を受けてみないことには、病名も治療法も分からないですから。同じ腹痛でもお薬で治る程度かもしれないし、入院や大手術が必要かもしれません。
もし診察もしないで安価だけを口にするお医者さんがいたらお任せできるでしょうか。
誤診や医療ミスがあると大変です。「後日、多額の追加費を請求された」というのもよくある話です。
境界も似ています。土地ごとに個性があり、お隣さんの性格も様々で、ご事情にも違いがあります。
手続が省略できることもあれば、簡単にはいかない場合もあります。
ですから私達土地家屋調査士は、お見積り前にまず最低限の資料の有無や現地の状態はできるだけ詳しくお教えいただきたいのです。
何より土地家屋調査士は隣接地の方々ともうまくお話ができなくてはいけません。
「この調査士さんなら苦手なあのお隣さんにも上手に対応してくれるかな？」という人柄や話し方を知ることも大変重要だと思います(金額だけで依頼先を決めることをお勧めしない理由はむしろそういうところだったりします)。
■しっかりお話をお伺いし、最低限の現状把握をした上で、ご一緒に減額方法も考えていく。
■中立の立場で隣接地の皆様の主張もお聞きしながら、丁寧にご理解を得るための説明をしていく。
■当職が設置した境界標が将来破損･紛失しても(故意でない場合)、原則無料で修復･復元に応じる。
アフターサービスも含めたそんな姿勢も、吉良事務所が皆様からご信頼頂いている理由の1つです。
とりあえずご参考として、近郊の相場的な1例を下記にご紹介します
内訳は土地家屋調査士事務所によって違いますが、総額は概ねこれに近いはずです。
ご依頼いただく土地の条件がこれより簡単か難しいかをイメージしながら見てください。
●目的＝「自宅敷地の境界を全て確定して、2筆に分筆したい。」
☆現況500㎡以下。民有地4筆と市道が隣接。未確定の境界点数4〜8点。分筆点数2〜4点。
資料調査・隣接地関係者様との立会い等：〜10万円
現況調査測量・境界標設置・その他現地作業：〜20万円
境界確定手続(官民境界協定・筆界確認書作成等)：〜25万円
法務局への土地分筆登記申請手続き(分筆後2筆)：〜5万円
見込まれるお費用の合計(消費税・立替諸経費込み)：〜60万円
- 家を新築しました（未登記の建物があります）。登記はしないといけませんか？
- 建物は、その所有者に法務局への『建物表題登記』の申請義務が課されています。
★不動産登記法第47条第1項
「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない」
そもそも不動産登記法は、税法との関わりが深いものです。
法務局で登記がなされると、市町村は正しくその存在と所有者を把握し、資産評価をします。
但し未登記建物も市町村は見逃さず現地調査の上、固定資産税を課していきます。
「ほってても課税されるなら、登記までしないでいいや」と考える人がいます。
でも次の条文も大切です。
★民法第177条
「不動産に関する物件の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することが出来ない」
そう。登記がなければ、他人はあなたが所有者であることを確認できません。
そして真実の所有者が誰だろうと、日本では“登記を先にした者勝ち”。
ちょっと納得いかないかもしれませんが、これが大原則なんです。
たとえ固定資産税を払っていても、実際そこに住んでいても……です。
（所有者ではない親兄弟などが税金を納めているケースも多々あるので）
もしも建てた大工さんや、ご兄弟や、他人が先に登記してしまったら？
もちろん自分の所有であることを証明できれば、そんな間違いは正せるでしょう。
でも余計な労力ですし、裁判まで必要になる可能性なんて考えたくないでしょう。
いざ登記したいと思った頃に所有権を証せるものを紛失していると、その代わりの書類を用意するために、少額だとしても余分な費用がかかるでしょう。
遅滞なく登記していれば、そんな心労や出費とはきっと無縁で過ごせます。
つまり未登記のままで困る可能性があるのは他人ではなく、所有者ご自身です。
そしていつかはご相続されるご家族に至る状態が続くということです。
人は子どもが産まれたら、市町村に出生を届け出ます。
そして戸籍によって親子関係が認められ、国民としての権利も得ます。
建物表題登記は、大切な建物の戸籍を作るための出生届けのようなもの。
義務を果たさない人の財産まで、国は守ってはくれません。
尚、融資を受けて建物を取得する場合、所有権と抵当権の登記まで要することがほとんど。
表題登記が無い建物には、その登記ができません(必ず先に表題登記が必要です)。
吉良事務所ではご相談は何度でも無料です。ぜひお気軽にご相談ください。
[その他必要になる可能性のあるのは…：建物表題変更登記、地目変更登記など]
- 増築を計画中です。登記上、注意すべきことはありますか？
- まず建築確認における「増築」と登記における「増築」は、異なることがあります。
建築確認ではいわゆる“離れ”の居宅なども「増築」とされたりしますが、登記では構造上も利用上も一体のものだけを「増築」と判断します。
そして主従の関係が認められる同一所有者の別棟建物は、“附属建物”として登記するのが一般的です。
注意を要するのは、既存部分の所有者と増築部分の所有者が異なるケース。
たとえば既存部分は親の自己資金で建てたけど、増築部分は息子さん資金で建てたような場合です。
その増築プランによって、どのように登記すべきか(単純に登記できるか)の判断が異なってきます。
所有権に絡む問題から、単純に増築登記(表題変更登記)では処理できない建物になるからです。
所有者が異なる2棟の居宅を渡り廊下で繋いだ場合なども、判断に苦慮することがあります。
そして増築による思わぬ隣接地への越境にも要注意です。
建物が跨る土地全てが登記上の所在地となるので、融資を受けて増築する場合、全て担保に加わります。
越境する隣接地が農地なら、自己所有地といえども農地法による宅地転用の可否の問題も生じます。
他人所有地への越境は境界紛争の原因となり、更に深刻なのは言うまでもありません。
境界上に塀などを新設する計画も一緒にすることがありますが、この場合も越境しがちで要注意です。
あり得ない話のようですが、増築後に困ってご相談にいらっしゃる方は実際にいらっしゃいます。
その多くは、事前の境界確認を怠ったり誤ったりが原因です。
できれば増築計画時から登記上問題を及ぼさないか、土地家屋調査士へのご相談をお勧めします。
吉良事務所ではご相談は何度でも無料です。ぜひお気軽にお立ち寄りください。
[その他必要になる可能性のあるのは…：建物合体登記、地目変更登記、境界確定など]
- 私の所有地に、現存しない建物の登記が残ったままです。どうすればいいですか？
- 建物の登記名義人自身が取り壊した建物であれば、その本人から法務局に『建物滅失登記』を申請します。
解体業者に依頼して取り壊した場合は取壊証明書を発行してもらって添付するなど、申請上のルールはいくつかありますが、さほど難しい手続ではありません。
1ヶ月以内の申請義務が課されていますので、速やかに申請すべきです。
なんでもそうですが、放置し過ぎるといずれ相続が発生したり、証明書が得られなかったりで、多少なりとも余計な労力や費用がかかってしまいますから。
厄介なケースは、現存しない他人名義の建物の登記が残ってしまっている場合です。
建物の所有者や法定相続人でなければ、登記の申請者にはなれません。
利害関係者と認められる敷地所有者等からは、法務局に対して『建物滅失登記』を「申出」する方法があります(「申請」ではなく「申出」です)。
これは法務局の登記官にお願いして、職権で登記を消してもらうというやり方です。
法務局から登記上の建物所有者や相続人への連絡を試みたりする関係で日数はかかりますが、現地にその建物に存在しないのなら登記を消すべきなので、特段の事由が無い限り、登記官の職権で登記簿は閉鎖してもらえるでしょう。
ところで自分の所有地の地番上には建物の登記は無いと思っていても、その所在地番が建物が登記された後で分筆や合筆で地番が変わっている場合は要注意です。
(建物が登記された頃は「1番」だったが、後に分筆されて「1番2」になっているような場合)
建物所在変更登記がされていないために気付かないだけで、実は現在の地番上に存していた建物かもしれません。
尚、建物が無くなった土地を宅地以外の用途に変更した場合は、地目変更登記が必要です。
吉良事務所ではご相談は何度でも無料です。
ぜひお気軽にお立ち寄りください。
地元にて地域に密着した土地家屋調査のサービスを展開し、地域の皆様から多くの土地家屋調査をご用命いただく中、案件一つひとつに誠心誠意向き合った丁寧な対応を心掛けてまいりました。今後もそうした真摯なサービス姿勢を基本として、地域の皆様の土地・建物に関するお悩みの解決に尽力してまいります。ここにご紹介している内容は、これまでに土地・建物に関する問題をご相談いただいたお客様からお問い合わせいただいた土地家屋調査に関するご質問の中から、主な内容を抜き出してまとめています。
加古川・姫路・明石などの県内南部地域にお住まいの方で、今後土地・建物の登記や土地境界に関してご相談を検討されている方にとって参考になる情報ですので、ご一読されることをおすすめします。質問・回答形式で端的に分かりやすくまとめており、サービスの補足マニュアルとしてもご活用いただけます。
